75 Persen Proyek Apartemen Baru di Jakarta Bakal Terpusat di Jaksel

KORELASI.CO — Pasokan baru apartemen di Jakarta cenderung melambat pada kuartal III 2026. Pengembang kini lebih selektif meluncurkan proyek dan memilih mengoptimalkan inventori yang sudah tersedia.

Riset Colliers Indonesia mencatat total pasokan apartemen di Jakarta kini mencapai sekitar 232.000 unit. Pada kuartal III 2026, pengembang hanya memperkenalkan tiga tower apartemen baru ke pasar. Sementara itu, dua proyek lainnya mengalami penundaan.

Head of Research Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan pengembang menahan pasokan baru karena kondisi psikologis konsumen. Menurutnya, tantangan pasar apartemen saat ini tidak hanya menyangkut jumlah pasokan, tetapi juga kepercayaan pembeli terhadap produk yang mereka pilih.

“Dalam kondisi sekarang, persoalannya itu bukan semata-mata kekurangan pasokan saja. Tapi tantangan yang lebih besar adalah bagaimana mengembalikan kepercayaan konsumen terhadap produk apartemen,” ujar Ferry dalam webinar, Rabu (7/10/2026).

Konsumen Lebih Selektif Membeli Apartemen

Ferry menjelaskan kasus proyek apartemen yang mangkrak turut memengaruhi minat konsumen terhadap proyek yang masih menawarkan sistem inden. Kondisi tersebut membuat calon pembeli semakin berhati-hati sebelum melakukan transaksi.

Konsumen kini cenderung mencari unit yang sudah siap huni. Mereka juga mempertimbangkan kepastian waktu serah terima sebelum memutuskan membeli apartemen.

Perubahan perilaku tersebut membuat pengembang harus meningkatkan kepastian proyek sekaligus menawarkan produk yang sesuai dengan kebutuhan pasar.

Pengembang yang memiliki cadangan lahan atau land bank kuat juga mempunyai fleksibilitas lebih besar. Mereka dapat menentukan waktu peluncuran proyek berdasarkan kondisi pasar dan tingkat permintaan konsumen.

Proyek Baru Banyak Mengarah ke Jakarta Selatan

Di tengah perlambatan pasokan baru, Colliers Indonesia melihat pengembang semakin fokus pada wilayah tertentu. Jakarta Selatan menjadi salah satu kawasan yang paling banyak menarik pengembangan apartemen baru.

Colliers memperkirakan sekitar 75 persen pasokan baru akan masuk ke Jakarta Selatan. Selain itu, pengembang juga mengarahkan sebagian proyek ke kawasan pusat bisnis atau Central Business District (CBD).

Ferry mengatakan pipeline pembangunan hingga 2030 mencapai sekitar 4.000 unit. Pengembang masih memusatkan sebagian besar proyek tersebut di Jakarta Selatan dan kawasan CBD.

“Jadi sekitar 4.000 unit pipeline yang sedang dibangun sampai tahun 2030 itu masih terkonsentrasi di sekitar Jakarta Selatan dan CBD,” papar Ferry.

Konsentrasi pengembangan tersebut menunjukkan bahwa pengembang masih melihat potensi permintaan di kawasan yang memiliki akses terhadap pusat kegiatan ekonomi, fasilitas perkotaan, dan jaringan transportasi.

Konsep Mixed-Use dan TOD Jadi Perhatian

Selain mempertimbangkan lokasi, pengembang juga melihat konsep kawasan ketika merancang proyek baru. Apartemen yang terintegrasi dengan kawasan multifungsi atau mixed-use diperkirakan tetap menarik bagi pasar.

Konsep tersebut memungkinkan penghuni mengakses berbagai fasilitas dalam satu kawasan. Kehadiran pusat perbelanjaan, perkantoran, fasilitas komersial, hingga ruang publik dapat menjadi nilai tambah bagi sebuah proyek hunian vertikal.

Pemerintah juga terus mendorong pengembangan hunian vertikal di kawasan perkotaan. Salah satu pendekatan yang mendapat perhatian adalah Transit-Oriented Development atau TOD.

Pengembangan TOD bertujuan mendekatkan hunian dengan jaringan transportasi publik. Konsep tersebut menjadi relevan bagi Jakarta karena kepadatan perkotaan dan kebutuhan mobilitas masyarakat terus berkembang.

Namun, Ferry mengingatkan pengembang agar tidak hanya mengandalkan penambahan jumlah unit. Pasokan baru belum tentu langsung menciptakan permintaan apabila pengembang tidak memperhatikan kebutuhan konsumen.

Lokasi dan Harga Tetap Jadi Pertimbangan

Menurut Ferry, konsumen mempertimbangkan sejumlah faktor sebelum membeli apartemen. Lokasi, akses transportasi, harga, serta kepastian penyelesaian proyek menjadi beberapa aspek penting dalam keputusan pembelian.

“Rencana pemerintah mendorong hunian vertikal menurut kami ini positif. Tapi penambahan supply saja ini nggak otomatis meningkatkan demand. Jadi ada lagi faktor lain seperti lokasi, akses transportasi, harganya sesuai dengan daya beli, dan yang paling penting juga adalah kepastian proyeknya selesainya kapan,” tegasnya.

Pernyataan tersebut menunjukkan bahwa pengembang perlu memahami kondisi permintaan secara lebih mendalam. Strategi peluncuran proyek tidak cukup hanya mengandalkan ketersediaan lahan dan potensi pertumbuhan kawasan.

Pengembang juga perlu menyesuaikan harga dengan kemampuan daya beli masyarakat. Selain itu, mereka perlu memberikan informasi yang jelas mengenai tahapan pembangunan dan target serah terima unit.

Pengembang Perlu Menyesuaikan Strategi

Colliers Indonesia menilai pasar apartemen Jakarta masih memiliki aktivitas pembangunan hingga beberapa tahun ke depan. Namun, pengembang menghadapi tantangan untuk menjaga keseimbangan antara pasokan baru dan kemampuan pasar menyerap unit yang tersedia.

Pipeline sekitar 4.000 unit hingga 2030 menunjukkan bahwa pengembang masih menyiapkan proyek baru. Namun, konsentrasi proyek di Jakarta Selatan dan CBD juga memperlihatkan bahwa pengembang cenderung memilih lokasi dengan karakter pasar yang dinilai sesuai.

Dalam kondisi tersebut, kemampuan pengembang membedakan produk menjadi semakin penting. Pengembang perlu menawarkan keunggulan yang relevan dengan kebutuhan konsumen, baik dari sisi lokasi, fasilitas, harga, maupun kepastian pembangunan.

Strategi tersebut juga dapat membantu pengembang mengurangi risiko ketika meluncurkan proyek baru di tengah pasar yang semakin selektif.

Kepercayaan Konsumen Jadi Kunci

Perlambatan pasokan apartemen baru di Jakarta pada kuartal III 2026 tidak hanya mencerminkan strategi pengembang dalam mengelola inventori. Kondisi tersebut juga menunjukkan perubahan perilaku konsumen yang semakin berhati-hati dalam memilih hunian vertikal.

Konsumen kini tidak sekadar mencari unit apartemen. Mereka juga membutuhkan kepastian mengenai kualitas produk, waktu penyelesaian, harga, lokasi, serta akses terhadap fasilitas dan transportasi.

Karena itu, pengembang perlu membangun kembali kepercayaan pasar melalui proyek yang memiliki perencanaan jelas dan pelaksanaan yang konsisten.

Colliers Indonesia melihat pengembang masih memiliki peluang untuk mengembangkan pasar apartemen Jakarta. Namun, pengembang perlu menerapkan strategi secara selektif dan menyesuaikannya dengan kebutuhan konsumen.

Pada akhirnya, pertumbuhan pasar apartemen tidak hanya bergantung pada jumlah unit baru. Kesesuaian produk dengan kebutuhan pasar, kemampuan daya beli, lokasi strategis, akses transportasi, serta kepastian penyelesaian proyek akan turut menentukan kemampuan pengembang menarik konsumen.

Dengan strategi yang lebih selektif, pengembang dapat mengoptimalkan inventori yang tersedia sekaligus mempersiapkan proyek baru sesuai perkembangan permintaan pasar apartemen Jakarta. (Red)