KORELASI.CO-Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen penting dalam setiap transaksi jual beli tanah maupun bangunan. Dokumen ini menjadi bukti sah bahwa hak kepemilikan properti telah berpindah dari penjual kepada pembeli sesuai ketentuan hukum yang berlaku. Tanpa AJB, proses peralihan hak atas tanah belum diakui secara resmi sehingga berpotensi menimbulkan sengketa di kemudian hari.
AJB diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setelah seluruh persyaratan administrasi dan kewajiban para pihak dipenuhi. Selain menjadi bukti transaksi, AJB juga menjadi syarat utama dalam proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Apa Itu Akta Jual Beli (AJB)?
Akta Jual Beli adalah akta otentik yang dibuat oleh PPAT sebagai bukti terjadinya peralihan hak atas tanah atau bangunan dari penjual kepada pembeli.
Keberadaan AJB memiliki kekuatan hukum yang mengikat karena dibuat oleh pejabat yang diberi kewenangan oleh negara. Setelah ditandatangani oleh kedua belah pihak di hadapan PPAT, transaksi jual beli dinyatakan sah secara hukum.
Selain mencatat identitas penjual dan pembeli, AJB juga memuat informasi mengenai objek yang diperjualbelikan, nilai transaksi, serta syarat dan ketentuan yang telah disepakati bersama.
Dasar Hukum Akta Jual Beli
Pembuatan AJB diatur dalam sejumlah peraturan perundang-undangan.
Salah satunya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang mengatur mekanisme peralihan hak atas tanah melalui jual beli.
Sementara itu, Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah menjelaskan bahwa PPAT merupakan pejabat umum yang memiliki kewenangan membuat akta otentik mengenai hak atas tanah maupun Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Dengan dasar hukum tersebut, AJB menjadi dokumen yang memberikan kepastian hukum bagi seluruh pihak yang terlibat dalam transaksi.
Fungsi Akta Jual Beli
AJB memiliki peran yang sangat penting dalam transaksi properti.
Beberapa fungsi utamanya meliputi:
- Menjadi bukti sah perpindahan hak kepemilikan tanah atau bangunan.
- Menjamin kepastian hukum bagi penjual dan pembeli.
- Menjadi syarat untuk proses balik nama sertifikat di BPN.
- Mengurangi potensi sengketa kepemilikan di kemudian hari.
- Menjadi dokumen pendukung apabila properti dijadikan agunan kredit.
Selain itu, AJB juga memberikan perlindungan hukum bagi pihak lain yang berkepentingan, termasuk lembaga perbankan apabila pembelian dilakukan melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Syarat Membuat Akta Jual Beli
Sebelum AJB diterbitkan, penjual dan pembeli wajib melengkapi sejumlah dokumen administrasi.
Beberapa dokumen yang umumnya dipersiapkan antara lain:
Dokumen Identitas
- Kartu Tanda Penduduk (KTP).
- Kartu Keluarga (KK).
- Surat nikah bagi yang telah menikah.
- Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
Dokumen Properti
- Sertifikat hak atas tanah.
- Dokumen pendukung lain sesuai ketentuan PPAT.
Selain itu, pembeli maupun penjual juga harus memenuhi kewajiban perpajakan sesuai ketentuan yang berlaku sebelum AJB dapat ditandatangani.
Proses Pembuatan AJB
Proses pembuatan AJB dimulai setelah penjual dan pembeli mencapai kesepakatan mengenai harga serta syarat transaksi.
Selanjutnya, PPAT akan memeriksa kelengkapan dokumen, memastikan legalitas objek tanah, hingga memverifikasi identitas para pihak.
Apabila seluruh persyaratan telah dipenuhi, AJB ditandatangani oleh penjual, pembeli, dan PPAT.
Setelah dokumen selesai dibuat, AJB digunakan sebagai dasar untuk mengurus balik nama sertifikat di kantor Badan Pertanahan Nasional.
Berapa Biaya Pembuatan AJB?
Biaya pembuatan AJB dapat berbeda pada setiap transaksi karena dipengaruhi nilai properti, lokasi, hingga kebijakan PPAT yang menangani.
Secara umum, biaya pengurusan AJB berkisar antara 0,5 persen hingga 1 persen dari nilai transaksi properti.
Selain biaya pembuatan AJB, terdapat sejumlah pengeluaran lain yang perlu dipersiapkan, seperti:
- Honorarium PPAT atau notaris.
- Pajak terkait transaksi properti sesuai ketentuan yang berlaku.
- Biaya balik nama sertifikat.
- Biaya administrasi lainnya apabila menggunakan jasa biro pengurusan.
Banyak masyarakat memilih menggunakan jasa PPAT atau notaris karena proses administrasi menjadi lebih praktis. Meski membutuhkan biaya tambahan, seluruh tahapan pengurusan akan ditangani oleh tenaga profesional sehingga risiko kesalahan administrasi dapat diminimalkan.
Sebaliknya, masyarakat yang ingin menghemat biaya dapat mengurus sebagian proses secara mandiri sesuai prosedur yang berlaku di kantor pertanahan.
Pentingnya AJB dalam Transaksi Properti
AJB bukan sekadar dokumen administratif, melainkan bukti hukum yang memastikan proses jual beli berlangsung sesuai peraturan.
Dokumen ini memberikan kepastian mengenai status kepemilikan tanah atau bangunan sekaligus menjadi dasar berbagai proses hukum berikutnya, termasuk balik nama sertifikat maupun pengajuan pembiayaan melalui bank.
Karena itu, penjual dan pembeli sebaiknya memastikan seluruh persyaratan telah dipenuhi serta menggunakan jasa PPAT yang berwenang agar transaksi berjalan aman dan memiliki kekuatan hukum yang sah.
