KORELASI.CO-Cara menghitung BPHTB penting dipahami oleh setiap calon pembeli rumah maupun tanah. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak yang wajib dibayarkan ketika seseorang memperoleh hak atas tanah atau bangunan, baik melalui jual beli, hibah, waris, maupun mekanisme lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.
Besaran BPHTB dihitung berdasarkan nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Oleh karena itu, memahami rumus dan ketentuannya dapat membantu masyarakat memperkirakan biaya transaksi properti secara lebih akurat.
Apa Itu BPHTB?
BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan pajak yang dikenakan atas setiap perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Dalam transaksi jual beli, kewajiban pembayaran BPHTB umumnya berada di pihak pembeli, sedangkan penjual memiliki kewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh) sesuai ketentuan yang berlaku.
Awalnya, BPHTB diatur melalui Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 yang kemudian diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000. Selanjutnya, berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), mulai 1 Januari 2011 BPHTB dialihkan menjadi pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah kabupaten atau kota.
Objek yang Dikenakan BPHTB
BPHTB dikenakan atas berbagai bentuk perolehan hak atas tanah maupun bangunan, antara lain:
- Jual beli.
- Tukar menukar.
- Hibah.
- Hibah wasiat.
- Warisan.
- Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum.
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.
- Penunjukan pembeli dalam lelang.
- Putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap.
- Penggabungan usaha.
- Peleburan usaha.
- Pemekaran usaha.
- Pemberian hadiah.
Dengan demikian, BPHTB tidak hanya berlaku pada transaksi jual beli, tetapi juga berbagai bentuk peralihan hak lainnya.
Tarif BPHTB
Tarif BPHTB secara umum sebesar 5 persen dari dasar pengenaan pajak.
Dasar pengenaan pajak dihitung menggunakan rumus:
NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) – NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Besaran NPOPTKP ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah. Namun, sesuai Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009, nilai paling rendah adalah:
- Rp60 juta untuk perolehan hak secara umum.
- Rp300 juta untuk perolehan hak karena waris atau hibah wasiat kepada keluarga sedarah dalam garis lurus satu derajat, termasuk suami atau istri.
Cara Menghitung BPHTB
Rumus menghitung BPHTB adalah sebagai berikut:
BPHTB = 5% × (NPOP – NPOPTKP)
Keterangan:
- NPOP adalah nilai transaksi yang disepakati penjual dan pembeli.
- NPOPTKP merupakan nilai tidak kena pajak yang ditetapkan pemerintah daerah.
Perhitungan tersebut digunakan untuk menentukan besarnya pajak yang harus dibayar pembeli sebelum proses balik nama sertifikat dilakukan.
Contoh Cara Menghitung BPHTB
Misalnya terdapat transaksi jual beli sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dengan data berikut:
- Luas tanah: 4.000 meter persegi
- Harga transaksi: Rp2.000.000 per meter persegi
- NJOPTKP DKI Jakarta: Rp80.000.000
Menghitung Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
NPOP = 4.000 × Rp2.000.000
NPOP = Rp8.000.000.000
Menghitung BPHTB
BPHTB = 5% × (Rp8.000.000.000 − Rp80.000.000)
BPHTB = 5% × Rp7.920.000.000
BPHTB = Rp396.000.000
Selain BPHTB, penjual juga memiliki kewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh):
PPh = 5% × Rp8.000.000.000
PPh = Rp400.000.000
Catatan: Berdasarkan data perhitungan di atas, hasil BPHTB yang benar adalah Rp396.000.000. Angka Rp3.600.000 yang tercantum pada naskah sumber tidak sesuai dengan rumus perhitungannya.
Syarat Membayar BPHTB
Sebelum melakukan pembayaran BPHTB, wajib pajak perlu menyiapkan sejumlah dokumen, yaitu:
- Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
- Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
- Fotokopi KTP wajib pajak.
- Bukti pembayaran PBB (STTS atau struk ATM) lima tahun terakhir.
- Fotokopi sertifikat tanah, Akta Jual Beli, letter C, atau girik sebagai bukti kepemilikan.
Syarat BPHTB untuk Waris atau Hibah
Apabila perolehan hak berasal dari warisan atau hibah, dokumen tambahan yang harus disiapkan meliputi:
- Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
- Fotokopi Kartu Keluarga.
- Dokumen kepemilikan tanah.
- Bukti pembayaran PBB.
- SPPT PBB.
- SSPD BPHTB.
- Fotokopi KTP.
Ketentuan Pembayaran BPHTB
Dalam pelaksanaannya, pembayaran BPHTB menjadi salah satu syarat sebelum akta jual beli maupun risalah lelang dapat ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Selain itu, pembuatan akta atau risalah lelang wajib dilaporkan kepada kepala daerah paling lambat tanggal 10 pada bulan berikutnya sesuai ketentuan yang berlaku.
Kesimpulan
Memahami cara menghitung BPHTB sangat penting sebelum membeli rumah atau tanah. Dengan mengetahui rumus, tarif, dan dokumen yang diperlukan, calon pembeli dapat mempersiapkan anggaran transaksi secara lebih matang sekaligus memenuhi kewajiban perpajakan sesuai peraturan.
Sebelum melakukan transaksi, pastikan pula besaran NPOPTKP yang berlaku di daerah tempat objek properti berada karena nilainya dapat berbeda di setiap kabupaten atau kota.